賃貸経営に必要な初期費用はいくら？内訳と抑える方法まで紹介！
2025年2月6日
賃貸経営に必要な初期費用はいくら？内訳と抑える方法まで紹介！
賃貸経営に必要な初期費用はいくら？内訳と抑える方法まで紹介！
賃貸経営を始めようと考えているものの、必要な費用や具体的な準備について不安を感じていませんか。
この記事では、建設費用から保険料まで、賃貸経営に必要な初期費用の内訳と資金調達方法、さらにはリスク対策まで、経営を成功に導くための重要なポイントを体系的に解説します。
賃貸経営の準備から運営までの詳細を理解することで、長期的な視点に立った収益性の高い投資計画を立てることができます。
賃貸経営に必要な初期費用と内訳
賃貸経営を始める際、まず気になるのが必要な初期費用ではないでしょうか。
ここでは、賃貸建設費や建設費以外の初期費用について詳しく見ていきます。
賃貸建設費
賃貸経営の初期費用で最も大きな割合を占めるのが、賃貸の建設費用です。その相場は、賃貸の構造によって異なります。
賃貸の建設費用は通常、坪単価で検討します。各構造と階数における坪単価相場は次の通りです。
- 木造（W）の場合、2階建ては77万円～100万円、3階建ては80万円～100万円が相場となっています。
- 鉄骨造（S）の場合、2階建ては90万円～120万円です。3階建ては軽量鉄骨が90万円～105万円、重量鉄骨が90万円～120万円が相場となっています。
- 鉄筋コンクリート造（RC）の場合、2階建ては90万円～120万円、3階建ては100万円～120万円が相場となっています。
建築会社によっても坪単価は異なるため、複数社の見積もりを比較することが重要です。坪単価の違いは最終的な費用や利回りに大きく影響します。
賃貸建設費以外の初期費用
賃貸経営の初期費用には、建設費以外にも次のような費用が必要となります。
賃貸ローン関連費用
自己資金だけでは資金繰りが難しい場合、賃貸ローンの利用を検討します。契約時には事務手数料や保証料、印紙代がかかり、建設費の10％程度を見込んでおくと良いでしょう。
賃貸ローンを利用する際は、金融機関ごとに金利や借入条件が異なります。複数の金融機関から融資プランを提示してもらい、自身の資金計画に合ったローンを選ぶことが重要です。
登記費用
賃貸経営を始めるには、所有権保存登記と抵当権設定登記の費用が必要です。賃貸の規模にもよりますが、20万円～50万円程度を想定しておきましょう。
所有権保存登記は、新築賃貸の所有権を登記簿に記録するための手続きです。賃貸ローンを利用する場合、融資額に対する抵当権設定登記も同時に行います。これらの登記を行わないと、賃貸の所有権が法的に保護されません。
不動産取得税
賃貸を建築すると、固定資産税評価額の3%の不動産取得税を納める必要があります。
ただし、床面積が40㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円の控除が受けられます。
不動産取得税は、新築賃貸の取得から1年以内に、賃貸の所在地の都道府県に申告・納付します。税額は、賃貸の固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。物件の引き渡し後、数ヶ月から半年程度で納税通知が届くため、納税資金を残しておくことが必要です。
印紙税
施工業者との建設工事請負契約書や賃貸ローンの契約書に、契約金額に応じた印紙税が発生します。軽減措置が講じられていますが、高額になる可能性もあるため注意が必要です。
建設工事請負契約書は、印紙税法上の第2号文書に該当します。現在、建設工事請負契約書には軽減措置が適用され、本来の税額よりも低い印紙税が設定されています。例えば、2億円の工事請負契約であれば、通常10万円の印紙税が必要ですが、軽減措置により6万円に抑えられます。
一方、賃貸ローン契約書の印紙税は、貸付金額に応じて決まります。5,000万円超1億円以下の場合は6万円、1億円超5億円以下なら10万円の印紙税がかかります。
各種保険料（火災保険ほか）
自然災害や住民トラブルに備え、火災保険への加入は必須です。10年一括払い、地震保険5年付きで30～50万円程度かかります。施設賠償責任保険や孤独死保険なども検討すると良いでしょう。
施設賠償責任保険は、賃貸の欠陥や管理不備が原因で入居者や第三者に損害を与えた場合に、賠償責任を補償する保険です。例えば、外壁の剥落で通行人がケガをした場合や、給排水管の破裂で隣家が水浸しになった場合などが該当します。賃貸経営では、万が一の事故リスクに備えて施設賠償責任保険への加入が推奨されます。
孤独死保険は、入居者の孤独死に伴う賃料の逸失や原状回復費用を補償する保険です。高齢者の単身入居者が増える中、孤独死リスクへの備えは重要性を増しています。孤独死現場の清掃・消毒には多額の費用がかかり、賃貸の稼働率低下も招きかねません。万一の際の財務的な影響を和らげるために、孤独死保険の付保を検討すると良いでしょう。
賃貸経営に必要な自己資金
一般的に、賃貸経営に必要な自己資金は初期費用の10～30%と言われています。
初期費用の大半は建物の建築費（土地代も含む）であるため、建築費総額の10～30%が目安となります。
自己資金を多く投入できれば、借入割合（LTV）が低くなり、キャッシュフローが改善し経営が楽になります。
また、金利も安くなる傾向にあります。
ただし、自己資金を過剰に投入し貯金が少なくなりすぎると、維持費や急な修繕費用を賄えなくなる恐れがあるため注意が必要です。
賃貸ローンを活用する
自己資金が足りない場合、賃貸ローンの活用を検討します。
ここでは、賃貸ローンの種類や融資限度額、返済の資金繰りについて解説します。
賃貸ローンの種類
賃貸ローンには、民間金融機関と公的金融機関の2種類があります。それぞれ金利や借入期間、融資条件が異なるため、比較検討が必要です。
提携ローン
不動産会社と金融機関が提携し、独自のプランで提供するローンです。
低金利で審査期間が短いメリットがありますが、プランが限られているデメリットもあります。
提携ローンの最大の特徴は、不動産会社がワンストップで融資手続きを代行してくれる点です。
賃貸経営の経験が浅い方にとっては、融資手続きの煩雑さが負担になることがあります。
提携ローンなら、不動産会社が金融機関との交渉や必要書類の準備を行ってくれるため、スムーズに融資を受けられるでしょう。
プロパーローン
各金融機関が独自に融資するローンで、融資額や資金使途が柔軟に対応できます。ただし、審査が厳しくなる傾向があります。
プロパーローンの審査では、物件の立地や設備、賃料設定の妥当性などが重要なポイントとなります。入居需要が見込める立地で、設備や間取りが入居者ニーズに合致していることを示す必要があります。また、近隣の賃料相場を踏まえた適正な賃料設定も求められます。
ノンバンク
信販会社やクレジット会社から融資を受ける方法です。
審査が早く返済期間も短いですが、金利が高くローン返済額も高くなるデメリットがあります。
ノンバンクは、銀行融資の審査に通らない場合の選択肢として検討に値します。
金利負担を収支計画に織り込み、返済計画の実現可能性を慎重に見極めることが重要です。
ノンバンク融資は、あくまで補完的な位置づけと捉えるべきでしょう。
住宅金融支援機構
独立行政法人住宅金融支援機構の「賃貸住宅建築融資」を利用する方法です。
固定金利で返済期間は15年か35年ですが、審査基準や条件が若干厳しくなります。
住宅金融支援機構の融資は、長期的な視点で賃貸経営を行う場合に適しています。
返済期間が長いため、毎月の返済負担を抑えられます。
また、金利が固定されているため、将来の金利変動リスクを回避できます。賃貸経営の収支計画に安定性をもたらす融資と言えるでしょう。
賃貸ローンの融資限度額
賃貸ローンの融資限度額は、年収の7～10倍が相場です。
年収400万円の方なら、2,800万円～4,000万円が目安となります。自己資本金の額によっても、融資限度額は変動します。
融資限度額は、賃貸経営の初期投資額に直結する重要な要素です。高い融資限度額を引き出すためには、事業計画の精度を高め、物件の優位性をアピールすることも大切です。金融機関との交渉を重ね、自身の資金力と物件の収益性を融資審査に反映させることが求められます。
ただし、融資限度額が高いからと言って、無理な借り入れは避けるべきです。返済計画の実現可能性を慎重に見極め、資金繰りに余裕を持たせることが重要です。
ローン返済の資金繰り
賃貸ローン返済の資金繰りを事前に検討しておくことが重要です。月々の返済額は、借入金を借入期間で割ることで概算できます。
5千万円の賃貸を2割の自己資金で建てる場合、借入金は4千万円です。20年返済なら、月々約17万円の返済となります。ただし、この計算では金利負担が考慮されていません。実際の返済額は、金利分だけ高くなります。
初期費用を抑える方法
賃貸ローンを活用すれば、全額自己資金でなくとも賃貸経営は可能です。ただし、リスク最小化のため、できる限り自己資金の割合を増やしたり、初期費用を抑える工夫をすることが大切です。
外観や設備をシンプルにする
特殊な外観や設備は建設費増加につながります。高価な材料や施工難易度の高さが要因です。初期費用を抑えるなら、入居者が求める標準的でシンプルな外観や設備に留めるのが賢明と言えます。
ただし、入居者ニーズを無視した過度なコスト削減は、物件の競争力を低下させるリスクがあります。入居者ニーズと建設費用のバランスを取りながら、最適な外観や設備を選択することが求められます。
相見積もりを取る
複数の会社から見積もりを取り、価格を比較検討することで、納得のいく判断ができます。安価な業者が見つかれば価格交渉もしやすくなります。
ただし価格だけでなく、品質や信頼性も考慮することが大切です。安かろう悪かろうでは、入居率低下により大きな損失を招く恐れがあります。
中古賃貸を購入する
築年数が経過し資産価値が下落した中古賃貸は、新築に比べ安価で購入できるため、初期負担を軽減できます。高利回りになりやすいメリットもあります。
ただし最新設備が整っておらず入居付けに不利になりがちなため、リフォームやリノベーションによる対策が求められます。
賃貸経営のリスクと対策
賃貸経営には、空室リスクをはじめとする様々なリスクが伴います。ここでは、主なリスクと対策について解説します。
空室リスクと需要の低減
賃貸経営で最も懸念されるのが、空室による賃料収入の減少です。新築時は満室でも、築年数が経過するほど空室が発生しやすくなります。
空室状態が続けば賃料の値下げを考える必要も出てきます。そのため、満室時の家賃収入の一定割合を将来の空室リスクに備えて蓄えておくことが大切です。
また、少子高齢化や人口減少により、住宅需要そのものが減少していくことも考えられます。賃貸需要の動向にも注視が必要です。
事故物件リスクと賃料値下げ
事故や事件、周辺の嫌悪施設などにより、心理的瑕疵物件とみなされるリスクがあります。そうなると、賃料の値下げが避けられなくなります。
事故物件リスクは、賃貸経営の不確定要素の一つです。リスクを完全に排除することは難しいですが、オートロックや防犯カメラの設置、定期的な巡回などにより、影響を最小限に抑えることが可能です。物件の安全性と収益性のバランスを取りながら、リスク管理を行うことが求められます。
建物老朽化リスク
賃貸の老朽化は避けられません。放置すれば修繕が困難になり、入居者減や空室増、家賃値下げなどのリスクが連鎖的に発生します。適切な時期に修繕工事やリフォームを実施し、賃貸の経営状態を保つ努力が必要不可欠です。
修繕に備えて、家賃収入の一定割合を修繕積立金として蓄積することが重要です。修繕積立金の目安は、物件の築年数や設備の状態によって異なりますが、一般的には月／戸当たり約1万2千円が相場とされています。
まとめ
賃貸経営は、初期費用から維持管理、リスク対策まで、総合的な観点からの検討と計画が不可欠です。自己資金の割合、ローンの選択、建物の仕様、管理体制など、一つ一つの要素が収支に直結します。
適切な情報収集と分析に基づき、自身の資金力や目的に合った賃貸経営を行うことが、成功へ繋がります。初期費用の内訳と抑制方法を理解し、リスクを最小限に抑えながら、長期的な視点で収益性を追求していくことが重要です。
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- 迅速な対応：入居者やオーナー様からの問い合わせや要望に迅速に対応することで、信頼関係を築きます。設備の故障やトラブルが発生した際には、すぐに対応し、問題解決に努めます。
- 確実な入居者募集：市場調査を基に、ターゲット顧客層に効果的にアプローチする戦略を立て、確実な入居者を募集します。空室リスクを最小限に抑えることが可能です。
- 丁寧な物件管理：物件の定期点検やメンテナンスを徹底し、常に良好な状態を保ちます。共用部分の清掃や設備の点検・修理を迅速に行い、入居者が快適に生活できる環境を維持します。
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