賃貸経営のメリットとデメリットを比較

不動産を所有している人の中には、賃貸経営を検討している方も多いのではないでしょうか。賃貸経営は、安定した家賃収入を得られるだけでなく、少ない資金から始められるなどの様々なメリットがあります。

また、老後の資産を確保するための有効な手段であり、副業としても始められるので、土地活用としてはもちろん、新たに始める不動産投資としても人気が高まってきています。

しかし、賃貸経営にはデメリットやリスクも存在します。目先の利益だけに捉われてしまうと、大きな落とし穴を見落として損することになるかもしれません。

この記事では、賃貸経営するかどうか迷っている方に向けて、賃貸経営のメリットとデメリットを紹介します。

賃貸経営の5つのメリット

賃貸経営は、上手く運用すれば不労所得を得られるため、多くの人が選ぶ土地活用の一つです。

どんなメリットがあるのかさらに詳しく見ていきましょう。

長期的に家賃収入を得られる

賃貸経営は、長期的に家賃収入が得られることが最も大きなメリットです。

特に、立地条件の良いアパートやマンションであれば、安定した収益を得られることが期待できます。
管理会社に管理を依頼すれば、本業があっても並行して賃貸経営を行えるので、老後の生活資金を確保するために行う人も増えてきています。

少ない資金から始められる

少ない資金からでも始められることも、賃貸経営のメリットの一つです。
賃貸経営を始める時は、一般的に金融機関から融資を受けて物件を購入するため、自己資金が少なくても始められます。

また、ローンの返済は家賃収入から賄えるので、物件を購入した後も自己資金を減らすことなく運用できます。

資産として残る

建物は、経年劣化に伴って価値が減少していきますが、土地の価値が下がることはありません。
そのため、いざという時は、売却してまとまった資金を得るという手段も検討できます。
たとえ賃貸物件を手放すことになっても、資産として残るという点においては大きなメリットと言えるでしょう。

また、ローンを返済してしまえばその分手取り額が増え、資産が増えていきます。継続的に資産を増やしていけます。増やした資金を元手に新たに収益物件を所有するなど、資産形成に向けて幅広い選択肢を持つことができます。

生命保険代わりになる

所有者に万が一のことがあっても、団体信用生命保険に加入していれば生命保険としての役割を果たします。

ローンを借りて賃貸経営を行う場合、団信への加入が必須となります。
団信に加入していれば、契約が死亡したり何らかの理由でローンを返済できなくなった場合に残りのローンの返済が免除となります。家族にローンの返済義務は残らず、その後も安定して収入を得られます。

節税対策ができる

アパートやマンションなどの賃貸経営は、節税対策としても効果的です。駐車場などの非住居経営と比較すると、固定資産税を1/6、都市計画税を1/3に抑えられるため、非常に大きな節税効果が期待できます。

また、相続税対策としても大きなメリットがあります。
土地や建物などの不動産は、現金と比較して相続税評価額が低くなることが一般的です。同じ額の現金を相続するよりも、不動産を相続するほうが相続税は安く抑えられます。

相続する不動産がアパートなどの賃貸物件であれば、「貸家建付地」として評価額はさらに低くなります。

相続に向けた対策は、アパートやマンションなどの賃貸経営だけではなく、所有している不動産によって様々です。
具体的な事例を知りたい方は、ぜひ以下のリンクをご覧ください。

インフレに強い

賃貸経営は、インフレーションに強いこともメリットの一つです。

インフレーションとは、物価の上昇に伴ってお金の価値が低下することを言います。
不動産は現物資産なので、インフレが起こると価値が上昇し、家賃も上昇する傾向があります。
そのため、現金を不動産に換えて所有することで、有効なインフレ対策となります。

このように、経済変動に影響されないことは賃貸経営のメリットといえるでしょう。

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賃貸経営の5つのデメリット

空室リスクがある

空室リスクがあることは、賃貸経営において最も大きなデメリットです。

空室が多いほど家賃収入が減少してしまいます。入居者がいないことで管理のコストもかかることから、
いかに空室期間を短くするかが重要なポイントであり、賃貸経営での大きな課題となるでしょう。

維持費や修繕費がかかる

アパートやマンションなどの賃貸経営であれば、建物の維持費や修繕費は付きものです。
建物は築年数が経つごとに劣化していきます。
老朽化すれば入居率にも悪影響を与えるため、日頃のメンテナンスに加えて定期的な大規模修繕は欠かせません。

このように、老朽化を遅らせたり資産価値を落とさないために維持費や修繕費をかける必要があることは、
賃貸経営のデメリットといえます。

金利上昇の可能性がある

賃貸経営では、多くの人がローンを組んで始めることになりますが、金利が上昇すれば最終的な返済額が高くなる可能性があります。

ローンを組んだ当初は低い金利だったものの、経済変動によって金利が上昇することは十分に考えられます。
不動産の購入には高額な費用が必要であるため、借入額が高いほど金利上昇に伴う返済額の増加は非常に大きなデメリットであるといえるでしょう。

災害リスクがある

地震や火事、台風などの自然災害によって、建物が倒壊したり消失するリスクがあります。被害に遭うと多額の修繕費用が必要となり、大きな損失が生じます。

このようなリスクを最小限に抑えるためには、各種保険への加入が必須です。
また、建物を建てる前なら、国土交通省が提供するハザードマップを活用して、その地域でどのような災害リスクがあるのか事前に確認しておきましょう。

入居者によるトラブルがある

賃貸経営を行う上で避けては通れないこととして、入居者に関するトラブルがあります。
よくあるトラブルとして、深夜の騒音やゴミの出し方など、ルールやマナーが守られないことが挙げられます。

特にアパートやマンションなどの集合住宅では、このようなトラブルは少なくなく、トラブルが続けば入居率に影響を与えてしまいます。自主管理の場合は、入居者からクレームが入れば自ら対応に出向かなければならないこともデメリットとなるでしょう。

賃貸経営のリスクへの対策と成功させるためのポイント

事前の情報収集

賃貸経営を始めるには、事前の情報収集は欠かせません。

周辺地域での需要や時代に合ったニーズを調査し取り入れることで、空室リスクへの対策としても有効です。

例えば、単身世帯が多い地域とファミリー層が多い地域では、需要のある間取りや設備が異なります。どの層をターゲットにするかによって取るべき戦略が変わってくるので、地域の最新情報を把握しておくことは重要なポイントです。

適正な家賃設定

低い家賃を設定すればそれだけで入居率は高まりますが、同時に客層の低下も招いてしまいます。
適正な家賃設定を行うことで、入居者によるトラブルを最小限に抑えることにも繋がります。

まずはターゲットとなる層を絞り込み、ニーズを的確に捉えることが大切です。

単身者向けとファミリー向けでは求められる条件が異なるため、それぞれのニーズに合わせた家賃設定を心がけましょう。

適切な収支のシミュレーション

収支のシミュレーションを綿密に行うことも、賃貸経営を成功させる上で非常に重要なポイントです。

アパートやマンションなどの賃貸経営は、築年数が立つごとに修繕費の負担が増え、入居率も下がっていくことが一般的です。そのため、新築時の家賃で常に満室を想定したシミュレーションでは適切とは言えません。

空室の発生や家賃が下落することも想定して、現実的な収支計画を立てるようにしましょう。

まとめ

賃貸経営には、長期的に安定した家賃収入が得られることに加えて、節税対策としても有効な手段であり、資産を残せるという意味でも様々なメリットが期待できます。

しかし、空室リスクや災害リスク、維持費や修繕費の負担、入居者によるトラブルといったデメリットが多く存在します。賃貸経営を成功させるには、これらのデメリットへの対策を徹底する必要があります。

 

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• 確実な入居者募集：市場調査を基に、ターゲット顧客層に効果的にアプローチする戦略を立て、確実な入居者を募集します。空室リスクを最小限に抑えることが可能です。
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