アパート経営はリスクだらけ？失敗しないためにできること

アパート経営には、様々なメリットがある一方で、同時に大きなリスクを抱えることになります。空室やローンの返済に関するリスク、入居者によるトラブルなど、アパート経営を行う上で避けては通れないリスクが多く存在するのです。

この記事では、アパート経営のリスクとその回避方法を解説します。これからアパート経営を始めようと考えている方は、失敗しないための対策としてぜひ参考にしてみてください。

アパート経営でよくある7つのリスク

アパート経営は、不労所得が得られることが最大のメリットです。その他にも、相続税などの税金対策としても有効な手段であり、非常に魅力的な不動産投資です。

一方で、アパート経営にはリスクが伴うことも事実です。上手に運営するには、どこにどんなリスクが存在するのかしっかり把握しておくことが大切です。

ここでは、アパート経営でよくある7つのリスクを解説します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

空室リスク

アパート経営では、空室が発生することが最大のリスクです。アパート経営は入居者からの家賃収入で成り立っているので、空室が発生すればそれだけ収益が減ってしまうことを意味します。家賃収入が減ってしまったとしても、ローンの返済や維持管理費、修繕費といった経費は支払わなくてはなりません。空室が続けば赤字へと転じてしまうことが、アパート経営での最も大きなリスクと言えるでしょう。

そのため、アパート経営では、空室期間をいかに短くするかが重要なポイントとなるのです。具体的な対策を知りたい方は、以下のリンクをご覧ください。

入居者によるリスク

アパート経営は、入居者がいてこそ成り立ちますが、その入居者がトラブルの原因となることがあります。アパート経営を行なっていれば、当然起きるものとして考えておくべきだと言えます。

ここでは、入居者による2つのリスクを紹介します。

入居者同士のトラブル

入居者同士のトラブルは、アパート経営を行う上で避けては通れないリスクの1つです。

たとえば、騒音やゴミ出しなどのルール違反によって住人からクレームが入ることはよくあります。問題が改善されないと出ていってしまう入居者も少なくないため、こうしたクレームには迅速な対応が求められます。

家賃滞納

入居者によるトラブルには、入居者から家賃が支払われないリスクもあります。家賃滞納はローンの返済に影響が出るだけでなく、滞納してからすぐには契約解除できないので、新規入居者の募集もできません。

中には、家賃滞納の末に夜逃げしてしまうケースも少なくありません。夜逃げされてしまうと、残された家具・家電の撤去に加えて、法的措置を取るにも多額の費用や時間がかかるなど、非常に大きな損失へとつながります。

家賃下落リスク

空室が続くことで、家賃下落のリスクも高まります。長期間入居者が決まらなければ家賃を下げて募集せざるを得なくなるため、入居者の入れ替わりに伴って家賃が下がり続けていく可能性が高いです。ただし、最近では経済状況や需要の変化によって再度家賃を引き上げるケースもあります。

また、家賃は経年劣化によって建物が古くなると下落する傾向です。周辺に新しいアパートやマンションが建てば、これまでの家賃設定では入居者の確保は難しくなるでしょう。

修繕リスク

アパートの経営者（貸主）には修繕義務があるため、建物の経年劣化に伴う修繕費のリスクが付きものです。建物の老朽化が進むにつれて修繕箇所や頻度が増えてくるので、修繕費は計画的に積み立てておく必要があります。

また、築年数が経つごとに入居者を集めにくくなるため、定期的なメンテナンスに加えて大規模なリフォームが必要になることがあります。

ローン返済に関するリスク

これまで解説したように、アパート経営には「空室が続いた」「家賃が下がった」などの想定外のことが起きてしまう可能性があります。空室が続いて家賃収入が減ってしまうと、ローンの返済が困難になるリスクが伴います。基本的にローンの返済は家賃収入から賄いますが、足りない分は自己資金から返済しなければなりません。十分な貯蓄がない場合はローンを返済できず、アパートを手放さなければならなくなるでしょう。

金利上昇リスク

アパート経営には、金利上昇のリスクもあります。

アパート経営を始める時、多くの場合でローンを借り入れることが一般的です。変動金利でローンを組んだ場合、返済途中で金利が上昇する可能性は十分に考えられます。金利が上昇することで返済額が増え、資金計画にも狂いが生じるリスクが伴います。

災害リスク

アパート経営を行う上では、地震や台風、火事などの災害リスクが付きまとい、どんなに対策していても被害に遭う確率を0にすることはできません。

予期せぬ災害によって被災してしまうと、高い費用をかけて建てた建物も一夜にして全て失われる可能性があります。できるだけ被害を最小限に抑えるためにも、しっかり保険に加入して備えておく必要があります。

アパート経営のリスクを最小限に抑える方法

アパート経営では様々なリスクがあることを解説しました。続けてこの章では、リスクを最小限に抑えるための対策を紹介します。

リスクを理解した上でアパート経営をやってみたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

アパートの立地を重視する

空室や家賃下落のリスクを抑えるには、アパートの立地を重視しましょう。たとえば、駅や繁華街が近いなど、利便性が高い場所は賃貸需要も高い傾向です。築年数が経過しても入居者が絶えにくく、少し高めの家賃設定でもアパート経営を行えます。ただし、このような好立地の物件は取得費が高くなることが多いです。ローン返済などの他のリスクを軽減させるためにも、これから物件選びをする方は無理のない範囲で物件探しを行いましょう。

すでに所有している土地や建物の立地が悪い場合は、無理にアパート経営を始めるのではなく、立地の良い土地に買い替えてから行うことも戦略の1つとして頭に入れておきましょう。

他のアパートとの差別化を図る

アパート経営では、周辺のアパートとの差別化を図ることも大切です。すでに持っている土地を活用してアパート経営を行う方は、立地で差別化できない分、建物で差別化する必要があります。たとえば、空室が出やすい1階には専用の庭を作ったり、収納や設備を増やすなどが効果的です。中古物件を購入する場合は、一部リフォームやリノベーションを施したり、家賃を下げるなどの戦略を立てる必要があります。

適切な管理会社を選ぶ

適切な管理会社を選ぶことも、アパート経営のリスクを回避するための重要なポイントです。入居者によるリスクは、管理会社選びによって避けられる可能性が高まるからです。

 

入居者同士のトラブルは、起きた時に素早く対応することが求められ、依頼している管理会社の対応に委ねられます。そのため、手厚い対応を取ってくれる管理会社を選びましょう。

そもそも、「トラブルを起こしそうな人を入居させない」ということがこのリスクに対する最善策です。実績や経験のある管理会社なら、入居審査の段階でしっかり見極められます。

 

このように、管理会社はアパート経営において重要な役割を果たすため、慎重に選ぶ必要があります。管理会社によって強みや特徴が異なるため、信頼できる会社を見つけるためにも、複数社を比較検討することがおすすめです。

家賃保証会社と保険加入で備える

万が一に備えて、家賃保証会社の利用や火災・地震保険などへ加入することも、リスクを回避するために有効な手段です。費用は基本的に貸主の負担となりますが、入っておいて損はないでしょう。

家賃保障会社とは、入居者が家賃を支払えなくなった時に、家賃を立て替えてくれる会社です。入居時に家賃保証会社と契約することを義務付けることで、家賃滞納が発生してもこちらのリスクは少なくなります。

十分な自己資金を用意する

アパート経営には想定外のリスクが多く付きまとうため、十分な自己資金を用意しておきましょう。

アパート経営のリスクの中には、どれだけ気を付けていても避けられないものがあります。しかし、自己資金を用意することで借入額を少額に抑えられるので、同時にローン返済や金利上昇リスクも最小限に抑えられます。無理のない返済計画を立てるためにも、できるだけ自己資金を用意しておくことをおすすめします。

アパート経営のリスクはサブリースで回避できる？

アパート経営では、様々なリスクの要因となる「空室リスク」をいかに抑えるかが課題となります。サブリースは、こうしたリスクを軽減できる手段の一つとして知られており、アパート経営に関わる管理業務も委任できることが魅力です。

しかし、サブリースの仕組みや問題点をしっかり理解しないまま契約してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

この章では、サブリースとはどんなものなのか、問題点と合わせて解説します。　

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社が貸主からアパートを一括して借り上げ、入居者へ転貸する仕組みのことを指します。不動産会社は貸主に対して一定の家賃を保証するため、空室リスクを気にせずに安定した収入を確保できることが大きなメリットです。

管理業務の代行も任せられるため、初心者でも負担が少なく安心してアパート経営を行えます。管理に時間をかけられない人や遠方の土地活用を行う場合にもおすすめです。

サブリースの問題点

サブリースにはメリットもある一方で、注意すべき問題点も存在します。契約後のトラブルを回避するためにも、事前にしっかり理解しておきましょう。ここでは、3つの問題点について解説します。

家賃の減額請求

サブリース契約には、家賃の減額要求があることが大きなリスクです。

アパートの空室率や不動産市場の変化に伴って、不動産会社側から家賃を減額するように要求されることがあります。一般的なサブリース契約では、数年ごとに「家賃の見直し」が定められているケースがほとんどだからです。つまり、サブリース契約では、空室リスクを完全に回避することは難しいと言えます。「家賃を30年間保証してくれると聞いていたのに減額された」といったトラブルに発展する危険性もあるため、契約書の内容はしっかり確認しましょう。

契約解除の難しさ

サブリース契約は、一度契約すると基本的に不動産会社の変更はできません。途中で解約したい場合でも厳しい解約条件が設定されていることが多く、高額な違約金が発生することもあります。

不動産会社によっては解約に応じてもらえない場合もあるため、貸主が自由にアパート経営を行えなくなる可能性も考えられます。

修繕費の負担

アパート経営では、十数年単位で大規模な修繕が必要になってきます。サブリース契約では、アパートの修繕や維持管理に関する責任が曖昧になることがあり、修繕費は貸主の負担となるケースが多いです。そのため、修繕に関する契約内容は十分に確認し、費用を負担する範囲や割合は明確にしておきましょう。不明点は事前に解決しておくことが重要です。

まとめ

アパート経営には、不労所得として安定した収入を得られるなど多くの魅力がある一方で、空室や入居者によるトラブルなど、様々なリスクが付きものです。これらのリスクを少しでも抑えるためには、アパートの立地にこだわったり、他のアパートとの差別化を図るなどの具体的な戦略を考える必要があります。

 

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