不動産売買の流れを分かりやすく解説！初心者でも安心の手順と注意点
2025年4月17日
不動産売買の流れを分かりやすく解説！初心者でも安心の手順と注意点
不動産売買の流れを分かりやすく解説！初心者でも安心の手順と注意点
不動産売買は、人生の大きな岐路となる重要な取引です。「売る」側は大切な資産を手放す決断を、「買う」側は新生活のスタートを切る大きな一歩を、それぞれに踏み出すことになるのです。
しかし、不動産売買は複雑で専門的な知識が必要とされるため、初めての方にとっては不安も大きいもの。売買のプロセスや必要な書類、諸費用など、事前に知っておくべきことは少なくありません。
そこで本記事では、不動産売買の基礎知識から売買の具体的な流れまでを、分かりやすく解説していきます。「売る」「買う」それぞれの立場に立って、売買成功のためのポイントやアドバイスもお伝えします。
不動産売買とは？
不動産売買とは、文字通り不動産の売却および購入を指します。マンションや一戸建て、土地といった不動産の所有権を売主から買主へと移転する取引のことです。
不動産売買は、「売る側」「買う側」双方にとって重要な意味を持ちます。売主は手元の不動産を売却することで資金を得られる一方、買主は新しい生活の場を手にすることができるのです。
不動産売買の概要
不動産売買の流れは、売却か購入かで若干異なりますが、基本的には以下のような流れになります。
- 情報収集と条件の整理
- 価格査定（売却時）、資金計画（購入時）
- 売買活動（内覧、広告等）
- 売買条件の交渉・合意
- 契約締結
- 決済・引渡し
- 登記と税務処理
売主は適正価格での売却を、買主は希望に沿った物件探しを目指すことが重要です。どちらも多額の金銭が動く取引なので、慎重に進める必要があります。
不動産売買に必要な知識と心構え
不動産売買を円滑に進めるためには、関連する知識を身につけておくことが大切です。例えば、以下のような点が挙げられます。
- 不動産市場や価格の相場感
- 必要な書類と手続きの流れ
- 売買にかかる費用や税金
- 住宅ローンに関する知識
- 不動産に関する法律や権利関係
自身の希望条件をしっかりと整理したうえで、市場調査を行い、適切な売却・購入活動を行うことが成功の鍵を握ります。
売買を有利に進めるためにも、取引の全体像を理解し、節目節目で適切な判断を下せるだけの知識を蓄えておきたいものです。不安な点があれば、経験豊富な不動産のプロに相談するのも一つの方法でしょう。
不動産売買の仲介
多くの不動産売買では、売主と買主をつなぐ不動産仲介業者が間に入ります。では、不動産仲介とはどのようなものでしょうか。
不動産仲介の仕組みと契約の種類
不動産仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に立ち、物件情報の提供、条件交渉、契約締結のサポート等を行うサービスです。
売主が不動産会社と結ぶ媒介契約には主に以下の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数の業者に依頼可能。契約期限や専属性なし。
- 専任媒介契約：1社のみに依頼。契約期限は最長3ヶ月。自己発見取引が許されています。
- 専属専任媒介契約：1社のみに依頼。契約期限は最長3ヶ月。業者の報告義務がより厳しい。自己発見取引が禁止されています。
依頼する際は、各契約の特性を理解したうえで、自身の希望に合ったものを選択することが大切です。
仲介手数料の計算方法と上限
不動産売買が成立した際、売主・買主の双方が仲介業者に手数料を支払います。仲介手数料は物件価格に応じて定められており、宅地建物取引業法で上限が決められています。
例えば、400万円の不動産であれば、売主・買主それぞれ（400万円×3％＋6万円＋消費税）が上限となります。
手数料は、売買が成立しなければ発生しない「完全成功報酬型」です。不動産会社選びの際は、手数料体系もしっかりチェックしておきましょう。
個人売買のリスクと注意点
個人間で直接不動産売買を行う「個人売買」というものもありますが、トラブルに巻き込まれるリスクが高いのが難点です。
権利関係の調査、契約書の作成、決済の立ち合いなど、不動産売買には専門的な知識が必要になります。素人判断で行うと、思わぬ落とし穴にはまる可能性もあるのです。
個人売買は仲介手数料がかからないメリットがある反面、トラブル対応が難しくなります。初めての不動産売買であれば、専門家であるプロに依頼する方が無難でしょう。
不動産を売却する流れ
次に、不動産売却の具体的な流れについて説明します。スムーズな売却のために、流れを把握しておくことが大切です。
売却価格の査定と売り出し価格の決定
まずは不動産会社に依頼して、物件の価格査定を行います。査定方法は主に以下の3種類があります。
- AI査定：AIが取引事例から査定額を算出。手軽だが大まかな金額。
- 簡易査定：会社のデータをもとに、概算価格を提示。
- 訪問査定：担当者が現地で査定。物件の状態を詳しく見るため精度が高い。
査定結果をもとに、売主が売り出し価格を決定します。適正価格での売り出しが、早期売却の秘訣です。
媒介契約の締結と売却活動
次に、売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の中から、最適な契約形態を選びましょう。
媒介契約後は、不動産会社主導で広告や内覧の手配など、本格的な売却活動が始まります。
内覧の立ち会いは、不動産会社に任せることもできます。
売買契約の締結から決済・引渡しまで
買い手が見つかったら、売買契約の締結に進みます。売買契約書を作成し、売主から買主へ物件の所有権を移転します。
所有権移転登記は通常、買主側が司法書士に依頼して行います。
抵当権抹消登記など、売主側で行うべき登記もあるので注意しましょう。
決済と引渡しは、多くの場合同日に行われます。現金の受け渡しや、住宅ローンの残債処理など、規定の手続きを着実に進めていきます。
売却後の確定申告と節税対策
売却代金を得たら、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告と納税が必要になります。
税金対策として、3000万円の特別控除や買い替え特例など、適用可能な特例があるかどうか事前に確認しておくとよいでしょう。
また、仲介手数料や抵当権抹消費用など、譲渡費用を売却代金から控除できる場合もあります。
確定申告には、しっかりとした下準備が必要不可欠です。
不動産を購入する流れ
不動産購入の基本的な流れは、売却の場合と大きく変わりません。以下、購入者視点で重要なポイントを説明します。
希望条件の整理と情報収集の方法
まずは、物件に対する希望条件を明確にしましょう。
エリア、広さ、間取り、築年数、価格帯など、優先順位をつけて整理します。
不動産情報サイトを活用したり、不動産会社に相談したりして、効率的に物件情報を集めるのがおすすめです。
予算の決定と資金計画の立て方
物件の相場観をつかんだら、具体的な予算を決めます。年収や自己資金をベースに、無理のない予算設定を心がけましょう。
購入後の生活費も考慮しつつ、頭金や毎月のローン返済額をシミュレーションします。支出を細かくチェックし、入念な資金計画を立てることが肝心です。
物件選びのポイントと住宅ローンの選び方
候補物件が見つかったら、現地見学や内覧で物件の状態を詳しく確認します。
日当たりや風通し、生活音など、実際に現地に行かないとわからない点もチェックしましょう。
住宅ローンは、金利の低さだけでなく、借入限度額や返済期間、諸費用など、トータルで比較検討することが大切です。
内覧から購入申込、重要事項説明まで
物件が決まったら、売主（あるいは仲介業者）に購入申し込みを行います。申込金（手付金）を支払うケースが一般的です。
その後、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。
契約の内容をしっかりと確認し、疑問点は納得いくまで質問しましょう。
売買契約の締結と住宅ローンの審査・実行
重要事項の説明を受けたら、いよいよ売買契約の締結です。登記事項に間違いがないか、再度確認を行います。
並行して住宅ローンの本審査を受け、金銭消費貸借契約を締結します。
ローンの実行と同時に決済と物件の引渡しが行われたら、ついに新居へ移ることができます。
不動産購入は、入念な準備と確認が何より大切だと言えるでしょう。
不動産売買に必要な書類
不動産売買には、さまざまな書類の提出が必要になります。書類の準備は、早めに始めるのがおすすめです。
売主側が用意すべき書類と注意点
売主側に必要な主な書類は、以下の通りです。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報
- 土地の測量図・建物の図面
- 固定資産税の納税証明書
- 住宅ローン償還証明書
- マンション管理規約、修繕積立金の残高証明書（マンションのみ）
権利関係を証明する書類の多くは、司法書士などの専門家に依頼して集めるのが一般的です。
抵当権など、権利の抹消が必要な場合は、早めに手続きを始めましょう。
買主側が用意すべき書類と注意点
買主側では、以下のような書類の提出が求められます。
- 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
- 住民票の写し
- 印鑑登録証明書
- 源泉徴収票、所得証明書（住宅ローン利用時）
ローンを利用する場合は、金融機関指定の書類を用意する必要もあります。必要書類は担当者に確認し、余裕を持って集めるようにしましょう。
不動産売買にかかる費用
不動産売買では、物件の売買代金以外にもさまざまな費用が発生します。
費用の総額は、物件価格の数％程度になるケースが多いです。
売却時の費用
売主側の主な費用は、以下の通りです。
- 仲介手数料：売買代金の3～5％＋6万円＋消費税が上限
- 譲渡所得税・住民税：売却益に対して課税
- 印紙税：契約書に貼付。売買代金に応じて金額が変わる
- 抵当権抹消費用：司法書士への報酬、登記費用など
このうち、譲渡所得税については特例の適用で大幅に節税できる可能性があります。
3000万円の特別控除や、買い替え時の特例などを確認しておきましょう。
購入時の費用
買主側で負担する主な費用は、以下の通りです。
- 仲介手数料：売買代金の3～5％+6万円＋消費税が上限。買主も支払うことが多い
- 不動産取得税：建物の固定資産税評価額に一定の率を掛けた金額
- 登録免許税：所有権移転登記に課税。売買代金の0.4％
- 住宅ローン関連費用：事務手数料、火災保険料、団体信用生命保険料など
- 司法書士報酬：登記の申請を依頼した場合に発生
マンションの場合は、引渡し後の管理費・修繕積立金の負担もあります。
資金計画の段階で、これらの諸費用もしっかりと織り込んでおく必要があるでしょう。
不動産売買のアドバイス
最後に、不動産売買を成功させるための心構えとアドバイスをまとめておきます。
売却成功のためのアドバイスと心構え
不動産の売却を成功させるためには、入念な準備と適切な売却活動が欠かせません。
売却前には、物件の状態をしっかりと点検しておきましょう。修繕や清掃を行い、物件の魅力を最大限に引き出すことが重要です。
また、価格設定は売却の成否を分ける大きなポイントです。周辺相場を参考にしつつ、適正価格を心がけることが早期売却への近道となります。
時間や金銭的な余裕がある場合は、強気の価格設定をするのも一案です。
売却時期は通常よりも後ろ倒しになってしまう可能性が高いですが、担当者とよく相談を行い売却できるギリギリのラインを見極めましょう。
売却活動中は、買主の立場に立って物件の良さをアピールすることが大切です。
不動産会社とも緊密に連携し、効果的な販売戦略を立てましょう。
購入成功のためのアドバイスとコツ
不動産購入で後悔しないために、物件選びは慎重に進める必要があります。
家族構成や将来設計を考慮しつつ、希望条件を明確にしておくことが何より大切です。
妥協できる部分、譲れない部分を見極め、優先順位をつけて物件を絞り込んでいきましょう。
資金計画も、長期的な視点で立てることが重要です。
ローンの返済額が将来の家計を圧迫しないよう、余裕を持った借り入れを心がけたいものです。
物件の内覧では、現地に足を運んで五感を働かせて確認するのが鉄則です。
日当たりや風通し、水回りの使い勝手など、実際に体感してみないとわからない点が数多くあります。
時間帯を変えて何度か内覧し、物件の状態をしっかりチェックしましょう。
可能であれば、不動産会社の営業時間外の夜間にも建物周りを自分の目で確認することが大切です。
日中には気づかなかった騒音や照明、周辺環境の雰囲気など、新たな疑問点が発見できるかもしれません。
気になる点は担当者に遠慮なく質問し、納得いくまで確認することが大切です。
信頼できる不動産仲介業者の選び方
不動産売買で欠かせないのが、信頼できる不動産仲介業者です。良い不動産会社に出会えれば、売買はよりスムーズに進みます。
業者選びのポイントは、実績や信頼性、スタッフの対応力などです。
所属団体のホームページで実績を確認したり、オフィスを直接訪問してみたりするのも一案です。
担当者の知識や提案力、熱意なども重要なチェック項目です。
売買の節目で適切なアドバイスをくれるか、疑問にも丁寧に答えてくれるかなど、担当者の姿勢をよく見極めましょう。
何より大切なのは、担当者との相性です。売買活動では密なコミュニケーションが必要になるため、信頼してつきあえる担当者かどうかが肝心だと言えます。
まとめ
不動産売買は、売却と購入の両面で慎重な準備と取り組みが必要な人生の大イベントです。
売主は物件の魅力を引き出し、適正価格での売却を目指します。一方、買主は希望条件とご予算、将来設計のバランスを考えながら、後悔のない物件選びを心がけましょう。
売買のプロセスでは、不動産のプロとの連携が欠かせません。
信頼できる不動産仲介業者を選び、担当者とよく相談しながら進めることが成功の鍵を握ります。
不動産売買は複雑で時間もかかる取引ですが、新しい人生の始まりを象徴する大切なステージです。
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