アパート経営でよくあるトラブルとは？失敗を防ぐ対策を徹底解説

アパート経営は、長期的に安定した家賃収入が得られることから、人気の土地活用の一つであり、相続税対策としても有効な手段です。魅力的なメリットが多い一方で、「トラブルが多いのでは？」と不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。アパート経営を始めるには、理想の収益を上げるためにも、さまざまな知識や準備が必要です。
特に、よくあるトラブルや失敗例について知っておくことで、事前に対策を取りながら安定した経営を目指すことができます。
この記事では、アパート経営でよくあるトラブルと、失敗を防ぐための対策を詳しく解説します。経営に失敗して後悔しないためにも、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

アパート経営でよくあるトラブル

アパート経営には、いくつかの代表的なトラブルが存在します。しかし、それぞれのトラブルには対策があり、しっかり準備しておくことで未然に防ぐことが可能です。この章では、アパート経営でよく見られるトラブルとその対策について詳しく解説します。

空室率の上昇

アパート経営において空室率が上昇することは、収益に直接的な影響を与える重要な課題です。
特に、周辺エリアに競合物件が多い場合や、入居者のニーズに応じた設備・間取りの工夫が足りない場合、空室が長期化するリスクが高まります。アパートの老朽化や入居者同士のトラブルが多いなど、空室リスクを高める要因はさまざまです。
空室が続けばその分家賃収入が減り、アパート経営にかかるコストも増えていきます。

対策

アパート経営を安定させるためには、ターゲットに適したマーケティングや物件の改善が求められます。
アパートの立地や間取りに応じて、学生やファミリーなど特定のターゲット層を定め、その層が魅力を感じる設備を整えましょう。例えば、駅近であれば単身者向けにインターネット無料を導入する、家族向けには収納を増やすなど、ターゲット層に合わせた改良を行うと効果的です。また、不動産会社と提携し、インターネットやSNSを活用して、物件情報を幅広く届けることも良い方法です。物件が入居希望者の目に留まるようにすることで、空室期間の短縮を図れます。短期契約や家具・家電付きプランなど、競合するアパートと差別化できるオプションやサービスを導入することもおすすめです。
さらに詳しく空室リスクへの対策を知りたい方は、以下のリンクをご覧ください。

アパートの老朽化

アパートの老朽化も、入居率の低下や修繕費用の増加を引き起こす原因となります。建物が古くなると見た目の問題だけでなく、設備や配管の劣化によるトラブルも増える可能性があるからです。
老朽化を防ぐには定期的な点検と修繕が必要であるため、アパート経営では計画的なメンテナンスが欠かせません。

対策

必要に応じて共用部分の掃除や塗装、外壁の補修を行い、建物全体を常に綺麗な状態に保つことも大切です。こうした取り組みを行うことで、物件の価値を保ち、長期的に入居者が集まりやすくなります。
老朽化が進んだ場合は、外壁や内装のリフォームを検討しましょう。
必要に応じて、断熱材の交換やバリアフリー化など、快適さを重視した改装を行うことで、賃貸物件としての価値を高められます。

借入金の返済困難

アパート経営では、借入金を利用するケースは少なくありませんが、収入が安定しない時期や予期せぬ出費によって返済が負担になることがあります。思ったよりも空室が続いてしまったり、修繕費がかさんだりすると、予定していた収入と収支のバランスが崩れてしまい、返済が困難になるリスクが高まります。返済できなければ、最終的にアパートを手放さなければならないといった大きなトラブルに発展する可能性があります。

対策

借り入れたローンの返済額が経営に負担をかけすぎないよう、家賃収入と支出のバランスを見極めた資金計画を立てることが大切です。借入の際には、金利や返済期間をよく検討し、無理のない返済計画を立てましょう。また、返済に備えて自己資金を用意し、万が一の収入減少などのリスクに備えることで、経営の安定性を高めることができます。さらに、状況に応じてローンの見直しや借り換えを検討することで、返済負担を軽減することも可能です。

マスターリースとサブリースの違いとそのリスク管理

マスターリースとサブリースは、不動産経営における契約形態で、主な違いは契約の当事者です。
マスターリースは、物件のオーナーと不動産会社の間で結ばれる賃貸借契約です。

サブリースは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件をさらに第三者である入居者に貸し出す転貸借契約です。

これらは、契約を結ぶ相手が異なるだけで、物件を貸し出すという点では同じです。
この一連の契約を行う不動産会社を、サブリース会社と呼びます。

サブリース会社に管理・運営を任せたオーナーは、賃貸管理の手間が大幅に軽減され、日常の管理業務から解放されますが、その一方で、物件の経営に直接関わることが難しくなってしまいます。

対策

サブリース会社に管理・運営を任せる際には、契約条件を慎重に確認し、メリットとデメリットを比較することが重要です。
基本的に、賃料設定や入居者の選定、リフォームの時期などは、サブリース会社が決定権を持ちます。管理業務を依頼しても、オーナーの負担が完全にゼロになるわけではなく、契約内容により異なりますが、修繕費や原状回復費用はオーナーが負担することも少なくありません。
契約期間や条件がどのように変動するか、契約後のリスクについても、事前に確認することで、予期せぬトラブルを防ぐことができます。
サブリース会社に管理・運営を任せる際は、複数の会社の契約内容を比較検討し、その上で、さらにご自身の人生設計に適した契約内容に修正することが可能かどうか、サブリース会社に交渉することが大切です。

入居者によるトラブル

入居者によるトラブルも、アパート経営ではよく見られる問題です。アパートでは複数人が同じ建物で生活するため、入居者同士の騒音トラブルやルール違反などが発生し、住人同士で揉めてしまうケースが多いです。トラブルにうまく対応できなければ、退去や新規入居者の確保にも影響が出る恐れがあります。また、家賃滞納や、滞納の末に夜逃げといったトラブルも珍しくなく、収益にも影響が出やすいと言えるでしょう。

対策

入居者によるトラブルを防ぐためには、管理会社との連携が欠かせません。管理会社を通じて、入居時に明確なルールを伝え、トラブルが発生した際には迅速に対応できる体制を整えておくことがポイントです。快適な住環境を提供することで、入居者が長く住みやすいと感じられるようになります。入居者に対して、問題が起きた場合にはすぐに管理会社へ相談するよう伝えておくことで、トラブルの早期解決に繋がります。

アパート経営を成功させるためのコツ

アパート経営は、安定した収入が期待できる一方で、計画的な運営が欠かせません。成功するためには、リスクや資金計画、需要の把握、さらに信頼できるサポート体制を整えることが大切です。この章では、アパート経営を成功させるための具体的なコツを解説します。

起こりうるリスクを想定しておく

アパート経営においては、予期せぬトラブルや経済状況の変化に備えることが重要です。空室が続くことで収入が減少したり、予想以上の修繕費が発生したりする可能性があります。また、自然災害や経済の変動によって賃貸需要が一時的に減少することも考えられます。
アパート経営で起こりうるリスクに備えるためには、リスク管理を徹底し、自己資金を用意して予備費を確保しておくことがポイントです。例えば、月々の収入の一部を予備費として積み立てたり、火災保険や地震保険に加入したりすることで、万が一の事態にも冷静に対処できます。リスクをしっかり想定し、事前に対策を立てておくことで、経営の安定性を確保できるでしょう。

無理のない資金計画を立てる

アパート経営を成功させるためには、地域の賃貸需要や入居者のニーズを的確に把握することが大切です。例えば、ファミリー層が多い地域では広めの間取りや駐車場などが求められる一方、単身者が多い地域ではコンパクトな間取りが人気です。このように地域ごとのニーズに合わせて物件を提供することで、空室を減らし、長期的な入居を期待できます。
アパート経営を始める前に市場調査を行い、ターゲットとする入居者層に合った設備や間取りを整えることがポイントです。また、インターネット回線や防犯対策といった、入居者が求める設備を取り入れることで他の物件との差別化を図れます。周辺物件と比較し、家賃設定やサービス内容を見直すことも有効です。

信頼できる管理会社のサポートを受ける

アパート経営の成功において、欠かせないパートナーとなるのが管理会社です。入居者募集や家賃の回収、トラブル対応など、多岐にわたる業務を管理会社が担当することで、安心して経営に集中できます。特に初心者にとっては、信頼できる管理会社のサポートが大きな助けとなるはずです。
管理会社を選ぶ際は、実績や評判、提供するサービス内容をしっかり確認しましょう。管理会社がどのようなトラブルに対応してくれるのか、入居者との円滑なコミュニケーションをどのように図っているのかも重要なポイントです。信頼関係を築ける管理会社と契約することで、入居者は安心して暮らすことができ、アパート経営がスムーズに進行します。また、管理会社とうまく連携することで、空室対策や入居者対応を効率的に行えるため、長期的に安定した経営へと繋がります。

まとめ

アパート経営は、多くのメリットがある一方、さまざまなリスクがあります。空室率の上昇やアパートの老朽化、入居者によるものなど、予期せぬトラブルが付きものです。いずれも収入に影響するものであるため、事前にどんなトラブルが起きるのか想定し、万が一のことがあった時のために備えておくことが大切です。

すでにアパート経営を始めている方や、武蔵浦和エリアでのアパート経営に興味がある人は、ぜひ埼京ホームにご相談ください。

埼京ホームでは、オーナー様の利益を第一に考え、アパート経営を最善の方法でサポートするためにさまざまなプランをご用意しています。エリアを武蔵浦和に限定し、地域に密着した豊富な知識と実績をもとに、オーナー様に合わせた適切なアドバイスを行っています。
埼京ホームでは、オーナー様に対して以下の3つのお約束があります。

1. 行き届いた管理体制：半径3m以内に限定したエリアで、迅速かつ定期的なメンテナンスを実施しています。入居者の満足度を高めるため、常に物件の状態を最良に保ちます。
2. 費用対効果の高い空室対策：空室リスクを抑え、収益の最大化を実現するための対策を行います。
3. エキスパートによる経営視点でのサポート：様々な分野の専門家と連携し、複合的なサポート体制を提供しています。現状の把握の徹底とターゲットの絞り込みによって実効性の高い提案が可能です。

すでにアパート経営を始めている方で、「適正な家賃設定が分からない」「空室が続いている」などのお悩みがあれば、ぜひ埼京ホームにご相談ください。オーナー様のお悩みに合わせて、適切なアドバイスとサポートで課題解決へと導きます。