賃貸経営の利回りの最低ラインはどれくらい？理想の目安と計算方法

賃貸経営を始める前に、しっかり理解しておきたいことの1つに「利回り」があります。利回りとは、賃貸経営での投資額に対して「どのくらいの利益が出るか」を表す数字であり、賃貸経営においては非常に重要な要素です。
この記事では、賃貸経営における利回りの重要性から利回りの種類、計算方法について解説します。これから賃貸経営を始める方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

賃貸経営における利回りの重要性

賃貸経営の利回りとは、アパートの建築や土地の購入などに投資した金額に対して、将来どのくらいの利益を見込めるかを数値化したものです。そのため、賃貸経営といった不動産投資においては、利益を確保できるどうかを判断するための重要な指標となります。
利回りは、初期費用や税金などの経費によって変動するため、できるだけ正確な数値を把握することが大切です。家賃下落や空室リスクも考慮しておくと、安定した賃貸経営へと繋がります。まずは、利回りの種類とその計算方法をしっかりと理解しておきましょう。次の章で詳しく解説していきます。

賃貸経営の利回りの種類と計算方法

賃貸経営の利回りは3種類に分けられ、計算方法が異なります。正しい利回りを把握するには、それぞれの違いを知った上で数値を確認することが大切です。

この章では、3つの利回りとそれぞれの計算方法について解説します。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を表すものです。
年間の家賃収入額を物件の購入価格で割ったもので、その物件がどれだけ収益性があるのかを簡単に計算できます。
表面利回りは以下の計算式で算出します。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100

表面利回りは簡単に計算できますが、経費や税金などを考慮しないため、実際の利益とは異なる場合があることに注意が必要です。

実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた額の割合を表すものです。
実質利回りは以下の計算式で算出します。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入−年間経費）÷投資額（物件購入価格＋物件購入時の諸経費）×100

このように、実質利回りは空室率や年間経費を考慮して計算するため、表面利回りも現実的な数値を算出できることが特徴です。

想定利回り

想定利回りとは、空室がない状態の年間家賃収入に対する物件の購入価格の割合を表したものです。賃貸物件が全室埋まっていることを想定した場合の利回りを計算するため、表面利回りよりも高い数値が出ることが特徴です。その物件で期待できる最大利益を概算する時などに使われます。
想定利回りは以下の計算式で算出します。

想定利回り ＝ 満室時の年間家賃収入÷物件の購入価格×100

不動産会社の広告やポータルサイトに掲載される投資物件は、利回りを高く見せるために相場よりも高い家賃で計算されていることがあります。実際には想定利回りの通りにいかないことがほとんどなので、過信しすぎないように注意しましょう。

賃貸経営の利回りの最低ラインと理想の目安

賃貸経営において、利回りの最低ラインや理想の目安は物件の種類や立地条件によって異なりますが、一般的に理想とされる利回りは5〜8%とされています。特に都市部では物件価格が高いため、利回りは低くなる傾向がありますが、その分安定した入居率が見込めます。
一方で、地方の物件は購入価格が比較的安いため、7〜8%の高い利回りを狙えることもあります。ただし、都市部と比較すると家賃収入が低く、空室リスクも高いため、いかにリスクを回避するかが重要です。
では、新築・中古物件によって利回りがどのように変化するのか、相場を見ていきましょう。

新築物件の利回り相場

新築物件の利回りは、都市部では5〜6%程度となることが一般的です。新築物件は最新の設備やデザインを備えていることから空室リスクが低い一方で、建築費などの初期費用が高くなるため、利回りが低くなる傾向にあります。しかし、物件の価値が高いため、長期間安定した収益を期待できることが新築物件のメリットです。特に都心部では、利回りが低くても需要が高いため、経営は安定しやすいと言えるでしょう。

中古物件の利回り相場

中古物件の利回りは7〜8%が相場です。一般的には新築よりも高めであり、地方の中古物件では10％程度が理想とされています。しかし、中古物件は頻繁に修繕費用がかかることが多いため、その分経費をしっかりと計算に入れておくことが重要です。

中古物件は、経年劣化によるメンテナンスや空室リスクに対応するための戦略が必要不可欠であることに注意しましょう。

リスクを抑えるための利回りの最低ライン

賃貸経営を成功させるためには、利回りが4%を下回らないようにすることが最低ラインです。利回りが4%未満では、空室や修繕費などのリスクが経営を圧迫し、思ったように利益が得られない可能性が高くなります。金利の上昇や家賃の下落といった予期せぬリスクに対応するためにも、最低ラインの利回りはしっかり確保することが重要です。

賃貸経営の利回りの変動要因

賃貸経営の利回りは一定ではなく、さまざまな要因によって変動します。この章では、利回りに影響を与える3つの要因について解説します。

初期費用

物件の購入価格や仲介手数料、リフォーム費用などの初期費用は、利回りに大きな影響を与えます。初期費用が高いほど家賃収入からの利益が少なくなり、結果的に利回りが低下してしまうので、過度に初期費用がかかる物件は選択肢から外すことも検討しましょう。

また、中古物件を購入する場合は、リフォームや修繕にかかる費用にも注意が必要です。どこにどれだけ費用をかけるべきなのか、事前にしっかり資金計画を立てておきましょう。

ランニングコスト

物件の管理費や修繕費、保険料、税金などのランニングコストも利回りに影響を与えます。特に古い物件は頻繁に修繕が必要となるため、ランニングコストが高くなる可能性があります。利回りを上げるには、このようなコストを抑える工夫が重要となるため、賃貸経営の開始前に適切な管理体制を整え、かかる費用の目安を立てておく必要があります。

家賃収入

家賃収入は、利回りを直接左右する最も重要な要素です。高い家賃設定でも安定して入居者を確保できれば利回りは上がりますが、都市部などの競争が激しい地域では家賃を下げる必要が出てくる可能性もあります。さらに、空室や家賃滞納が発生すると家賃収入が減少し、利回りが大きく低下します。そのため、地域の家賃相場や需要をしっかり把握し、適切な家賃設定を行うことは、賃貸経営を成功させるための大きなポイントと言えるでしょう。

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賃貸経営で利回りを見る時に気を付けたい5つの注意点

賃貸経営では、利回りを確認してどれだけの利益が出せるかを判断することが重要です。しかし、賃貸経営にはさまざまなリスクが存在するため、ただ利回りを確認するだけではなく、将来を見越して計算しておく必要があります。

この章では、利回りを見る時に気を付けたい5つの注意点について解説します。

実質利回りで計算する

表面利回りや想定利回りでは、実際の利益を正確に把握できません。そのため、実態に近い数値を算出できる実質利回りを確認するようにしましょう。賃貸経営では、ランニングコストや税金などの経費を考慮した上で、どのくらいの利益が出るのかを判断することが大切です。

また、不動産会社が掲載している広告では、表面利回りしか記載していないことがあります。利益が出ているように見える物件でも実際はそこまで出ていないというケースもあるため、あくまで参考程度に留めて必ず実質利回りを確認しましょう。

金利が上がることを想定しておく

賃貸経営は多くの資金が必要となるため、金融機関から融資を受けて行うことが一般的です。変動金利でローンを組む場合は、あらかじめ金利上昇リスクを想定しておく必要があります。

金利が上昇するとローンの返済額が増加し、利回りが低下する可能性があります。そのため、現在の金利だけで利回りを計算してしまうと危険です。特に長期にわたるローン返済計画を立てる場合は、金利が上昇したケースも合わせて慎重にシミュレーションしておきましょう。

家賃が下がることを想定しておく

経済状況や地域の地価変動により、家賃が下落するリスクは常に存在します。開発が進んでいるエリアでは家賃相場が上昇する一方で、人口減少や需要の低下が見込まれる地域では大幅な家賃の下落も考えられます。また、建物は築年数が経つにつれて家賃が下がっていくことが一般的です。経年劣化によって建物の価値が下がることを見越して利回りを計算しましょう。

常に周辺の家賃相場の変化に目を向けて、いざという時は売却することも視野に入れておくと、出口戦略としては非常に有効です。余裕を持った経営計画を立てて、いつでも安定した経営ができるように準備しておきましょう。

空室率も含めて計算する

賃貸経営では、常に空室リスクが付きまといます。空室が発生するとその期間は家賃収入がゼロになり、利回りが大幅に低下します。空室期間が長くなるほど経営に大きな影響を与えるため、常に一定の空室率を想定した経営計画を立てることが重要です。空室率は、地域や物件のタイプによって異なることが一般的であるため、それぞれの平均的な空室率を考慮して利回りを計算しておきましょう。

年間経費を現実的に考慮して計算する

賃貸経営では、物件の維持や管理にかかるコストが定期的に発生します。修繕費や管理費、保険料、税金、広告費などの経費は毎年変動するため、これらの経費をより現実的な数値で見積もることが大切です。あまり楽観的な予算を設定してしまうと、思わぬ出費に対応できなくなるリスクが高まります。

たとえば、古い物件は修繕費が高くなりやすく、大規模修繕が必要になる可能性もあります。そのため、定期的なメンテナンス計画に加えて、毎月の利益から修繕費を積み立てておく必要があります。将来の必要経費も含めた年間経費をしっかりと見積もることで、より正確な利回りを計算できます。

まとめ

賃貸経営において利回りは、投資を成功させるために重要となる指標です。現実的な数値を確認するには、実質利回りを見ながら物件の収益性を正確に把握しましょう。また、利回りだけでなく、金利上昇や家賃の変動、空室リスクにも備えて計画を立てることで、安定した賃貸経営を行うことができます。

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