利回り

『10％以上で回る利回り物件が欲しい』
なんてよく耳にする言葉だが、利回りとはどんなものなのか、突然だが少し基本的なところからおさらいしてみることにする。

利回りといっても基本的なところだと次の二つ。
「表面利回り」
「NOI利回り」

「表面利回り」は、想定している賃料で100％稼働した時を分子として、総コストで割ったもの。
「NOI利回り」は、想定する家賃収入の最大値から、空室損失、滞納家賃未回収分、運営費（ランニングコスト）等を控除して、純粋な営業純利益（NOI）を分子にして、購入総コストで割ったものをいう。実質利回りとも呼ばれるものだ。

一般的なアパート・マンションなどの集合住宅においては、空室損失や運営コストなど控除すべき額は、通常20～30％程度あるはず。不動産投資において一番大切な数値がこのNOI利回りがであり、決して表面利回りでなないので注意したいところだ。通常、業界的にも表面利回りで紹介することが多く、あくまで「現入居者の成約賃料ベース」で算出されるが殆どだ。

いかに表面的な利回りが高くとも、物件によっては空室損や運営コストがかさみ、NOI利回りが意外に低いということもある。惑わされることのないよう肝心な実質的利回りをきちんと把握することに努めたい。明日へと続く…。